Поэтому существует возможность отклонения залоговой

Поэтому существует возможность отклонения
"залоговой стоимости" от "рыночной стоимости" земельного
участка, если в договоре об оценке будут оговорены условия, не включенные в
понятие рыночной стоимости. Имеется в виду, что заказчик оценки (обычно
банк-кредитор) требует от оценщика определения так называемой "ликвида­ционной
залоговой стоимости", то есть стоимости, при которой предмет залога может
быть реализован максимально быстро. По сути дела, ликвидационная стоимость есть
рыночная стоимость, уменьшенная на дисконт, учитывающий целый ряд важных фак­торов
ю величину рыночного спроса на объект и возможность его ускоренной прода­жи,
период кредитования и кредитную историю заемщика, возможность полного или
частичного невозврата кредита и/или процентов, издержки кредитора по реализации
предмета ипотеки и др. Такая ликвидационная залоговая стоимость с учетом накоп­ленного
дисконта может составлять до 50 процентов рыночной стоимости объекта ипотеки, а
иногда и более.

Однако в случае обращения взыскания на
предмет ипотеки в судебном порядке применению подлежит п. 1 ст. 52 ФЗ "Об
исполнительном производстве" (в ред. на 5 марта 2004 года): оценка
имущества должника производится судебным приста­вом-исполнителем по рыночным
ценам, действующим на день исполнения исполни­тельного
документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регули­руемым
ценам. Поскольку ликвидационная стоимость не относится к регулируемым ценам,
судебный пристав-исполнитель просто не имеет права принимать ее во вни­мание. В
то же время нельзя не учитывать, что подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" содержит специальную норму, сводящую на нет
приведенное общее законоположение: "Принимая решение об обращении
взыскания на имущест­во, заложенное по договору об ипотеке, суд
должен определить и указать в нем ... начальную
продажную цену заложенного имущества при его реализации. Началь­ная
продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе со­глашения
между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора ю
самим судом..." (выделено авт.).
Поэтому в процессе обращения взыскания на предмет ипо­теки в судебном порядке
судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться указанием суда о
начальной продажной цене, которая, по всей видимости, и должна рассматриваться
в качестве нижнего значения рыночной стоимости (ликвидной стои­мости предмета
ипотеки).