Целесообразно напомнить, что согласно п.

Целесообразно напомнить, что согласно п. 3
ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недви­жимости)" оценка предмета ипотеки
определяется в соответствии с законодательст­вом Российской Федерации по
соглашению залогодателя с залогодержателем с со­блюдением при ипотеке
земельного участка требований ст. 67 названного Закона и указывается в договоре
об ипотеке в денежном выражении. Однако буквальное про­чтение рассмотренных
норм не позволяет выявить их действительный смысл, по­скольку ст. 9 говорит о
том, что в договоре указывается оценка
предмета ипотеки, а ст. 67 требует, чтобы в договоре была указана залоговая
стоимость земельного участка. Совпадают ли эти понятия по
объему и содержанию?

Из п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" следует, что в договоре об ипотеке должны быть указаны
предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой. Текст этой нормы, совпадаю­щий со ст. 339 ГК РФ, не
позволяет все же установить, в каком соотношении находят­ся понятия оценки и
залоговой стоимости предмета ипотеки. Эта нечеткость весьма опасна, ибо
неопределенность содержания понятия "залоговая стоимость" может
привести к признанию договора ипотеки земельного участка незаключенным (см. п.
43 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Су­да
РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Стоит заметить, что к ФЗ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" может быть предъ­явлено много претензий в связи с
недостаточной точностью и определенностью при­меняемой терминологии и
понятийного аппарата. Однако наиболее критичным нужно признать состояние
урегулированности именно стоимостно-ценовых аспектов ипоте­ки. Так, без
каких-либо определений в Законе используются термины "стоимость",
"полная стоимость", "рыночная стоимость", "залоговая
стоимость", "оценка", "цена" и пр. В отсутствие
аутентичного и судебного толкования этих понятий, видимо, остается
предположить, что применительно к договору ипотеки земельных участков термины
"оценка", "залоговая стоимость" и "рыночная
стоимость" должны совпадать и по объ­ему, и по содержанию. При этом
следует руководствоваться единственным на дан­ный момент легальным определением
рыночной стоимости, которое дает ст. 3 За­кона
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: это наиболее вероятная
цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: