Новости

Ветхие дома в центре Москвы восстановят под гостиницы и школы
08 Ноя 2013
Ветхие дома в центре Москвы восстановят под гостиницы и школы

Два пилотных проекта пореализации ветхого жилья наторгах будут запущены вМоскве доконца этого года. Планируется, что инвесторы смогут открыть там хостелы, гостиницы ишколы нальготных условиях. О том, какпринять участие ваукционах, идругих проектах винтервью сетевому изданию M24.ru рассказал начальник управления столичного департамента поконкурентной политике Василий Калинкин.

Василий Владимирович, вМоскве уже действуют несколько проектов польготной аренде. Что это запроекты?

Сейчас льготы предоставляются инвесторам, оказывающим образовательные имедицинские услуги, атакже тем, кто арендует объекты культурного наследия. В частности, врамках программы Доктор рядом наторги выставляются первоначально нежилые помещения восновном напервых этажах новых построенных жилых домов. Город дает преференцию: 20 лет аренды сценой рубль заодин квадратный метр. Соответственно, нааукционе мы торгуемся насумму арендной платы, которую инвестор заплатит затот промежуток времени, пока приводит помещение всостояние, позволяющее ему начать оказывать медицинские услуги. То есть взависимости оттого, сколько времени уйдет наремонт полгода илигод, инвестор будет платить ту сумму, которую он назвал нааукционе. Как только он получит разрешение наэксплуатацию данного здания подмедицинские услуги, то будет платить аренду один рубль заквадратный метр. То же самое касается детских садов. Но здесь город вкачестве преференции дает инвестору право после получения разрешения наэксплуатацию здания вкачестве детского садика платить рубль нетолько заквадратный метр понедвижимости, нои заземельный участок. Очевидно, очень выгодно иметь такую аренду на49 лет. Сейчас прорабатывается вопрос поболее широкому применению данного вида торгов, которые будут распространяться ина школьные объекты. Есть заявка отдепартамента образования орассмотрении возможности восстановления некоторых объектов нетолько поддетсады ишколы, нои поддосуговые центры длядетей. Кроме того, внастоящий момент вМоскве существует порядка тысячи объектов ветхого фонда, инужно понимать, подкакие цели его использовать. Обсуждается возможность размещения вветхом фонде малых гостиниц, хостелов итак далее. Думаю, эти проекты какпилотные заработают доконца года.

Уже известно, какие здания будут выставлены наторги?

Это старые дома, жильцы которых уже расселены, либо нежилые здания, пришедшие вветхое состояние впроцессе эксплуатации. В проработке находятся 14 объектов, 10 изкоторых расположены вцентральной части города. Для размещения гостиниц это очень выгодное месторасположение. Кроме того, именно они очень востребованы вцентре города. Особенно это важно длямалых гостиниц, поскольку дляних важно расположение именно вшаговой доступности ктуристическим объектам. Потому что если мы говорим оразмещении гостиницы врайоне МКАД илиза пределами Третьего кольца, то шаговая доступность здесь, конечно, сводится кнулю. Бюджетный турист, который захочет поселиться вмалую гостиницу либо вхостел, ему важен факт передвижения пешком.

На каких условиях инвесторы будут арендовать ветхий фонд?

Это пилотный проект, покоторому ведется проработка условий выставления объектов наторги. Однако я неисключаю, что половина объектов будет выставлена подаренду, половина напродажу, чтобы посмотреть, покакому принципу будут востребованы эти объекты, чтобы принять окончательное решение. Если говорить опреференциях, то они могут быть равны тем, которые Москва дает дляосвоения объектов культурного наследия, ноокончательное решение будет принято порезультатам реализации наторгах пилотного проекта. Инвестор обязан будет сделать капитальный ремонт сучетом ветхого состояния объекта, ведь вбольшинстве своем ветхий фонд вцентральной части города это деревянные перекрытия. Возможно, что нужно будет делать железобетонные перекрытия, укреплять фундамент истены. О возможности увеличения технико-экономических показателях (ТЭПов) объекта немогу сказать. Это будет определено врамках проектных решений. Увеличение ТЭПов вцентральной части города, скорее всего будет возможно вчасти освоения чердачного пространства иразмещения паркинга подзданием. То есть все будет зависеть отсостояния объекта иконкретного проекта, который будет подготовлен длявосстановления здания.

Каковы условия дляинвесторов, арендующих объекты культурного наследия?

В этом случае инвестор после победы наторгах подписывает охранное обязательство, наосновании которого он приступает квосстановительным работам после утверждения проектного решения. Соответственно, есть специализированные проектные организации, готовящие проект восстановления здания позаказу инвестора. После утверждения проекта в Москомэкспертизе иполучения разрешения напроведение строительных работ инвестор приступает креставрации объекта. Срок аренды объектов культурного наследия, который отводится навосстановление здания, составляет 5 лет, ав случае, например, сдетсадом полгода отводится накосметический ремонт, год накапитальный ремонт, полтора года если требуется реконструкция здания илидругие более объемные виды работ. Вот принципиальная разница. А аренда одинакова: 49 лет 1 рубль заквадратный метр после восстановления объекта.

Причем город принял решение овозможности использования объектов культурного наследия нетолько подосновной вид деятельности (офисный), нои дляразмещения вних гостиниц, ресторанов, длякультурно-просветительских иобразовательных целей. Например, бывший кино-театр Слава наШоссе Энтузиастов, который сгорел несколько лет назад, его ожидаемое использование какобъект культурно-просветительских назначения (кинопоказ) свозможным размещением ресторана иофисов. А вот фельдшерская школа вЕкатерининском парке (Госпитальная площадь, дом 1) будет переделана поинформации инвестора подгостиницу. Это выгодно длягорода потому, что те объекты, которые сейчас находятся вне очень приглядном виде, восстанавливаются засчет внебюджетных средств иполучают новую жизнь. Причем жители города будут иметь возможность ознакомиться свосстановленным памятником культурного наследия нетолько внешне, нои спосещением внутренних помещений поустановленному графику.

Кто может стать участником торгов, ичто дляэтого необходимо?

В торгах участвуют юридические лица, индивидуальные частные предприниматели ифизические лица. На приватизацию имущества восновном выходят физические лица. Объекты недвижимости иземлю чаще всего арендуют юридические лица. Здесь есть определенные тенденции, потому что, посравнению спакетом документов, подаваемым научастие вторгах отюридического лица (заявка, выписка изЕГРЮЛ, Устав организации, решение общего собрания организации осовершении сделки, подтверждение полномочий ген.директора, платежное поручение оперечислении задатка), пакет документов отфизического лица содержит лишь заверенную копию паспорта, заявку научастие вторгах иплатежное поручение оперечислении денежного задатка.

Необходимость получения отюридического лица решения общего собрания отом, что все учредители согласны спроведением сделки, атакже подтверждения полномочий генерального директора связано стем, что мы должны понимать: это решение нетолько принято одним человеком (гендиректором), новсе учредители организации вкурсе данных событий. Эти требования неприменяются тогда, когда директор является единственным учредителем организации. Для допуска кторгам также необходимо, чтобы денежные средства поступили насчет Тендерного комитета вполном объеме. Все остальные документы делаются быстро ибез лишних затрат. Причем поаукционам аренды мы принимаем документы вопечатанных конвертах. Там нет ориентиров, кто подавал данную заявку. Вскрытие конвертов происходит вдень процедуры торгов. Это делается, чтобы избежать возможного давления научастников данной процедуры. Что касается приватизации, здесь заявки принимаются воткрытом виде, потому что 178-ФЗ закон установил срок в10 рабочих дней длятого, чтобы недопущенные участники могли оспорить данное решение вФедеральной антимонопольной службе.

От чего зависит размер задатка?

Как правило, задаток составляет от5 до10 процентов. По объектам аренды земельных участков задаток нанекоторые объекты (с объемами строительства до1000 кв. м) может равняться стартовой цене лота. В принципе, это никак напроцесс невлияет, потому что задаток идет всчет оплаты той суммы, которая будет названа нааукционе. Если вы заплатили 20% ивзяли лот поминимальной цене, вы дополнительно заплатите 80%. Если вы задаток заплатили 100%, соответственно, после окончания аукциона вы заплатите только ту сумму, которая превышала начальную стартовую цену. В ходе торгов, кто дал большую цену, тот ивыиграл.

Что если победитель торгов отказывается отдальнейшей работы иот заключения контракта? Были такие случаи?

Такое случалось, нопо условию проведения торгов, если инвестор отказывается (уклоняется) отподписания договора либо неподписывает итоговый протокол торгов, покоторому он является победителем, он теряет задаток, который был им направлен научастие ваукционе. В этом случае торги признаются несостоявшимися иимеют возможность быть повторно объявленными.

Торги это все-таки некий экшн: возникает азарт борьбы запобеду, иучастники аукциона, торгуясь, могут превысить свои реальные возможности. Такое тоже случается. Эта процедура попризнанию торгов несостоявшимися вслучае отказа отподписания договора распространяется наземельные торги иторги поприватизации городского имущества, так какздесь унас есть возможность заключить договорные отношения только содним участником, кто назвал наибольшую цену лота. По аренде недвижимости есть возможность, если отказывается первый победитель, передать полномочия второму, кто назвал цену предыдущую китоговой. Но неболее того только длявторого. В случае если ивторой претендент отказывается отподписания договора, то он также теряет денежный задаток научастие вторгах, аукцион признается несостоявшимися иимеет возможность быть повторно объявленным. Потеря задатка это серьезный повод длятого, чтобы задуматься, стоит ли отказываться отподписания договора.

Что делать, если покаким-то отраслям наторги выходит только одна компания, потому что больше вМоскве просто нет специалистов?

Да, вслучае подачи заявки научастие вторгах только отодного претендента унас есть обязательства предложить заявителю подписать договор аренды поутвержденной нами стартовой цене лота. Претендент может воспользоваться данным предложением илиможет отказаться отподписания договора, нов этом случае денежный задаток научастие вторгах ему возвращается вполном объеме.

Данная процедура применяется припроведении торгов поаренде земли ипо аренде недвижимости городского имущества, торги приэтом признаются несостоявшимися. Что касается приватизации городского имущества, то здесь мы действуем врамках 178-ФЗ закона: если поступила одна заявка, то торги признаются несостоявшимися иобъект может быть выставлен наповторные торги.

От чего зависит количество участников?

В среднем унас вторгах участвует по5 человек наодин лот. Хотя есть исключения: поотдельным лотам количество претендентов достигает 35-40 участников. Интерес копределенным объектам обусловлен: впервую очередь, это административный округ, где расположен объект, атакже находится ли он напервой линии домов либо внутри квартала. Далее дляинвесторов важно, что собой представляет данный объект. Если это объект недвижимости, их интересует высота потолков, количество окон, расположение объекта первый этаж, цоколь, подвал. Ну и, какни странно, последнее вэтом списке это цена. Вот это три основных показателя, которые инвестор выбирает длясебя, приходя наторги.

Что касается цены, скоторой всреднем начинаются торги, то стоимость аренды выставляется нааукцион ориентировочно процентов на20 ниже рыночной. В процессе торгов она поднимается на80% относительно стартовой цены лота. Так что мы влюбом случае перекрываем арендную ставку, которая, пооценке рынка, была бы возможна, если бы это была коммерческая сдача объекта. По приватизации: здесь немного другая ситуация. Стартовая цена превышает рыночную процентов на10. Но превышение стартовой цены составляет порядка 20%. В любом случае, поитогам различных видов торгов мы выходим схорошим превышением стартовой цены лота (порядка 60%).

Road show: длячего необходима эта процедура? Каковы особенности проведения road show вМоскве?

Москва это большой мегаполис, идостучаться допотенциального инвестора очень сложно, несмотря нато что мы используем все возможности информирования, ноони невсегда оказываются достаточными иэффективными. Может быть, это обусловлено пассивностью состороны инвесторов, нежелающих проявить активные действия, связанные сподготовкой иучастием впроцедуре торгов, информация окоторых размещена нанашем сайте, впечатном издании Московские торги ина официальном сайте Российской Федерации.

В свою очередь мероприятие ввиде road show, куда приглашаются ряд общественных организаций, представители бизнес-сообществ, пишущие корреспонденты, телевидение различного профиля инаправления, очень расширяет возможности доведения информации допотенциальных инвесторов. Понятно, что, если объект интересен, наторги придут ибез road show. Но вотношении сложных иликрупных объектов, покоторым истартовые цены торгов достаточно высоки, илиже объекты наторги выставляются врамках пилотных проектов (социальные программы, ветхий фонд ит. д.) безroad show необойтись.

Например, чтобы понять преференции, которые город предоставляет дляинвесторов попрограмме социальных объектов (ДОУ) сзаключением договора аренды на49 лет составкой арендной платы 1 рубль за1 метр детского садика (как это все будет выглядеть), мы начали проводить road show нетолько встенах тендерного комитета, нои выездные натерритории детских садов, выставляемых наторги.

В этом случае, находясь наобъекте, который выставляется наторги, его можно обойти, посмотреть, что находится внутри, есть ли придомовая территория, есть ли ограждения итак далее. То есть все вопросы, которые могли бы быть заданы наroad show инвесторами, они фактически снимаются сразу после визуального осмотра. Аналогичную работу мы проводим пообъектам культурного наследия. Как правило, избираем объекты, которые уже построены иреконструированы, показывая приэтом, какони выглядели раньше икак они выглядят сейчас. Понятно, что провести road show, например, всгоревшем кинотеатре Слава сложновато, авот вПушкинском доме наБасманной улице вполне реально. Потому что объект, который был вдостаточно плохом состоянии, сейчас восстановлен ипрекрасно выглядит.

Как проходит road show?

Это творческий процесс, нов первую очередь он основан надиалоге. Мы набираем определенное количество вопросов илипредложений отинвесторов те проблемы, которые мы хотели бы осветить дляосвоения того илииного объекта. Начинаем свводной части road show: показываем презентацию, которую мы готовим; приглашаем специалистов, которые могут рассказать оданном объекте. Например, если это физкультурно-оздоровительный комплекс, мы приглашаем представителей департамента физкультуры испорта, которые могут рассказать, какова городская программа развития спорта, какие требования данного участка наданный функционал. Представители Префектуры АО могут рассказать овостребованности объекта вданном районе, проведены ли публичные слушания, какжители относятся кобъекту, который будет построен здесь. И, соответственно, переходим кдиалогу синвестором, чтобы они высказались, все ли их удовлетворяет вданном объекте, какой информации нехватает.

Иногда получается так, что после road show мы переносим торги длятого, чтобы устранить те илииные замечания, которые были получены отинвестора. Это очень действенный способ, ион выгоден длянас потому, что мы получили обратную связь иможем что-то изменить вподготовке объекта кторгам, исможем быть уверенными вего реализации. Так, когда мы выставляли наторги объекты дляорганизации сети магазинов шаговой доступности, унас было объединено водном лоте отпяти додесяти объектов. По просьбе инвесторов мы сократили их количество доодного объекта водном лоте. Для них это было выгодно иудобно, имы реализовали данные объекты подостаточно высокой цене именно потой просьбе, которая поступила отпотенциальных инвесторов наroad show. Это диалог, имы нацеливаем road show нато, чтобы улучшить нашу работу, наше взаимодействие, чтобы торги удовлетворяли большинство участников.

Беседовала Елена Долматова